Die Wohnung nach einem Todesfall: Vertrag, Kosten, Übergabe

Was wird aus dem Mietvertrag?

Der Mietvertrag endet mit dem Tod nicht automatisch – er läuft zunächst weiter. Was dann geschieht, hängt davon ab, wer in der Wohnung gelebt hat: Wohnte der Verstorbene allein, geht der Vertrag auf die Erben über, die ihn mit dem Sonderkündigungsrecht beenden können. Lebten Ehepartner oder Angehörige mit in der Wohnung, haben diese ein eigenes Eintrittsrecht (§ 563 BGB) und können das Mietverhältnis einfach fortsetzen.

Die Fristen und Schritte für den ersten Fall – Sonderkündigung, drei Monate Zeit, Auflösung in Ruhe planen – haben wir im Zwillingsratgeber Haushaltsauflösung im Todesfall ausführlich sortiert. Hier geht es um alles, was die Wohnung selbst betrifft – und das beginnt mit einer Weiche, die viele Familien gar nicht kennen.

Wenn jemand wohnen bleiben möchte

Wer mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt hat, muss nicht ausziehen: Ehe- und Lebenspartner treten kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein, danach Kinder und andere Haushaltsangehörige (§ 563 BGB) – zu den alten Konditionen, die alte Miete eingeschlossen. Der Vermieter kann das nur in Ausnahmefällen ablehnen, etwa bei nachweislicher Zahlungsunfähigkeit.

Wichtig sind zwei Fristen aus der Praxis: Wer nicht eintreten möchte, kann das innerhalb eines Monats erklären, nachdem er vom Tod erfahren hat – danach gilt der Eintritt als angenommen, samt Pflichten. Und wer bleibt, sollte den Vermieter schriftlich informieren und um eine Anpassung des Mietvertrags bitten, damit die Papierlage zur Wirklichkeit passt. Für Familien ist dieses Eintrittsrecht oft eine stille Erleichterung: Die Wohnung der Eltern muss nicht überstürzt aufgegeben werden, nur weil ein Name im Vertrag stand.

Wer darf jetzt in die Wohnung?

Das Hausrecht liegt bei den Erben – beziehungsweise bei den eingetretenen Mitbewohnern. Der Vermieter darf nicht einfach die Schlösser tauschen oder die Wohnung räumen, auch nicht „zur Sicherheit"; umgekehrt sollten einzelne Angehörige ohne Absprache mit den Miterben nichts aus der Wohnung mitnehmen, was über Dokumente und dringend Nötiges hinausgeht. Der friedlichste Weg, den wir aus vielen Familien kennen: ein Schlüssel-Verantwortlicher, der Zutritte abstimmt – das erspart Misstrauen genau in der Zeit, in der niemand Kraft dafür hat.

Und falls kein Schlüssel auffindbar ist: Die Sterbeurkunde plus Erbschein (oder Testament mit Eröffnungsprotokoll) öffnet gegenüber Vermieter und Hausverwaltung jede Tür – notfalls mit Schlüsseldienst auf Kosten des Nachlasses.

Welche Kosten laufen weiter – und was kündigt man wann?

Bis zum Ende des Mietverhältnisses laufen Miete und Nebenkosten weiter und werden aus dem Nachlass bezahlt. Beim Rest gilt eine einfache Reihenfolge:

1. Noch nicht kündigen: Strom. Klingt kontraintuitiv – aber ohne Strom keine Räumung, keine Endreinigung, kein Licht bei der Übergabe. Der Anschluss wird erst zum Übergabetermin abgemeldet, mit Zählerstand und Foto.

2. Zeitnah kündigen oder umstellen: Telefon und Internet (Sonderkündigungsrecht im Todesfall), Zeitungsabos, Streaming, Vereinsbeiträge. Der Rundfunkbeitrag wird mit Sterbeurkunde abgemeldet.

3. Genau hinschauen bei Versicherungen: Die Hausratversicherung läuft meist noch, solange die Wohnung mit Hausrat besteht – sinnvoll, sie bis zur Räumung zu behalten. Haftpflicht und personengebundene Policen enden dagegen mit dem Tod; zu viel Gezahltes gibt es zurück.

4. Post umleiten: Ein Nachsendeauftrag für Verstorbene bündelt alles bei einer verantwortlichen Person – die Briefe der nächsten Wochen sind die zuverlässigste Checkliste für alles, was Sie noch nicht auf dem Zettel hatten.

Kaution & Übergabe an den Vermieter

Zum Vertragsende gehört die Wohnung geräumt und besenrein zurück – was genau das heißt (und was eben nicht geschuldet ist), erklärt unser Ratgeber Besenrein: Was heißt das?. Ob darüber hinaus Schönheitsreparaturen fällig sind, steht und fällt mit dem Mietvertrag; viele Klauseln älterer Verträge sind unwirksam – im Zweifel lohnt der prüfende Blick, bevor renoviert wird. Zur Übergabe selbst: Protokoll führen, Zählerstände notieren, Fotos machen, Schlüssel gegen Quittung – dieselben zehn Minuten Sorgfalt, die bei jedem Auszug Streit ersparen.

Die Kaution gibt es danach zurück – allerdings nicht sofort: Der Vermieter darf prüfen und über die Nebenkosten abrechnen, in der Praxis bis zu sechs Monate, bei offener Nebenkostenabrechnung teils mit einem Einbehalt bis zur Jahresabrechnung. Die Rückzahlung fließt in den Nachlass. Und wenn die Wohnung vorher geleert werden muss: Genau dieses Zusammenspiel – räumen, besenrein übergeben, Termin mit dem Vermieter halten – ist unser Alltag; auf Wunsch übernehmen wir die Übergabe gleich mit.